Prvá reakcia na odhad s rozpätím 182 000 až 239 000 eur býva, že model si nie je istý. Nie je to tak. Rozpätie nie je miera neistoty výpočtu, je to obraz toho, ako rôznorodé sú porovnateľné ponuky v danej lokalite.
Čo rozpätie naozaj hovorí
Hranice sa počítajú z kvartilov ceny za meter štvorcový medzi porovnateľnými ponukami. Prostredná polovica trhu sa zmestí medzi ne. Štvrtina ponúk je lacnejšia, štvrtina drahšia.
Úzke rozpätie znamená, že sa v tej lokalite predávajú veľmi podobné nehnuteľnosti za veľmi podobné ceny. Typicky panelové byty v jednom sídlisku. Široké rozpätie znamená, že do jednej kategórie spadli veci, ktoré si nie sú rovné. Trojizbový byt v pôvodnom stave a rovnako veľký po kompletnej rekonštrukcii sú v štatistike vedľa seba, na trhu nie.
Kedy je široké rozpätie varovný signál
Sú tri situácie, keď za širokým rozpätím nie je pestrý trh, ale slabý podklad.
- Málo porovnateľných ponúk. Pod pár desiatkami vzoriek je kvartil skôr náhoda než štatistika. Preto k odhadu patrí aj počet ponúk, z ktorých vyšiel.
- Model musel ísť o úroveň vyššie. Keď v obci nie je dosť dát, hľadá sa v okrese, potom v kraji. Čím ďalej sa muselo ísť, tým je odhad všeobecnejší.
- Kategória je príliš hrubá. Pozemky sú na to najcitlivejšie. Stavebný pozemok v intraviláne a orná pôda za dedinou majú v cene za meter rádový rozdiel.
Praktické pravidlo
Ak je rozpätie širšie než zhruba tretina bodového odhadu, neberte to ako výsledok, ale ako otázku. Pozrite sa na zoznam porovnateľných ponúk a nájdite, čo tú rôznorodosť spôsobuje. Väčšinou to bude stav alebo lokalita vnútri obce. Keď to viete pomenovať, viete aj povedať, do ktorej polovice rozpätia vaša nehnuteľnosť patrí, a to je práve tá pridaná hodnota, ktorú klient od makléra čaká.