Otázka „koľko to má cenu“ má tri rôzne odpovede podľa toho, kto sa pýta a načo mu to bude. Predávajúci chce vedieť, za koľko to inzerovať. Banka chce vedieť, koľko požičia. Súd chce vedieť, koľko to bolo v konkrétny deň. Sú to tri rôzne čísla a zamieňať ich je najčastejšia chyba, ktorú v praxi vidno.
Čo cenu tvorí
Poradie je takmer vždy rovnaké a prvá položka je ďaleko pred ostatnými.
- Lokalita. Nie mesto, ale ulica. Rozdiel medzi dvomi štvrťami toho istého mesta býva väčší než rozdiel medzi rekonštruovaným a pôvodným bytom.
- Výmera a dispozícia. Nie sú to synonymá. Šesťdesiat metrov rozdelených na tri izby sa predáva inak než tých istých šesťdesiat na dve.
- Stav. Rozdiel medzi pôvodným stavom a stavom po rekonštrukcii sa na cene prejaví rádovo v desiatkach percent, ale nie tak, ako si majitelia myslia: investícia do rekonštrukcie sa do ceny nepremietne jedna k jednej.
- Poschodie, výťah, parkovanie, orientácia. Každá z týchto vecí posúva cenu o jednotky percent. Spolu robia rozdiel, ktorý sa nedá ignorovať.
- Čas. Cena z jari nie je cena z jesene. Pri odhade staršom než pár mesiacov treba pozerať na dátum, nie na číslo.
Tri cesty k číslu
Znalecký posudok. Robí ho znalec zapísaný v zozname, má zákonom danú formu a je jediný, ktorý platí pre banku, súd alebo dedičské konanie. Stojí rádovo stovky eur a trvá niekoľko dní. Na to, aby ste sa s klientom dohodli na inzertnej cene, ho nepotrebujete.
Odhad od realitnej kancelárie. Rýchly a zadarmo, ale má vstavaný konflikt záujmov. Kto chce zákazku získať, má tendenciu povedať vyššie číslo, než aké trh unesie. Preto sa oplatí mať vlastný podklad, o ktorý sa dá oprieť.
Porovnávacia metóda. Zoberie sa to, čo sa v okolí ponúka, vyberú sa skutočne porovnateľné nehnuteľnosti a od nich sa odvodí cena tej vašej. Je to postup, ktorý používa aj znalec, len bez formálnej časti posudku.
Prečo porovnávacia metóda a čo od nej čakať
Má jednu veľkú výhodu: je overiteľná. Klient si vie pozrieť tie isté inzeráty, ktoré ste videli vy. Číslo prestáva byť vaším názorom a stáva sa zhrnutím trhu.
Má aj dve obmedzenia, ktoré treba pomenovať skôr, než ich pomenuje klient.
Prvé je, že vychádza z ponukových cien, nie z realizovaných. Register kúpnych zmlúv nie je na Slovensku verejne dostupný v podobe, z ktorej by sa dalo hromadne počítať, takže každý nástroj na trhu pracuje s tým, za koľko sa ponúka, nie za koľko sa predalo. Reálna predajná cena býva o kúsok nižšie.
Druhé je, že kvalita odhadu stojí a padá na počte porovnateľných ponúk. V Petržalke ich sú stovky. V obci s tisíc obyvateľmi možno tri, a vtedy je poctivé povedať, že ide skôr o orientáciu než o odhad.
Praktický postup
1. Zadajte lokalitu čo najpresnejšie. Mestská časť namiesto mesta zmení výsledok viac než čokoľvek iné. 2. Pozrite sa na rozpätie, nie na jedno číslo. Bodová hodnota je stred, nie sľub. 3. Skontrolujte, koľko porovnateľných ponúk do výpočtu vstúpilo a či boli z tej istej štvrte. 4. Porovnajte to s jednou nehnuteľnosťou, ktorej cenu poznáte. Ak model sedí na nej, sedí pravdepodobne aj inde. 5. Až potom číslo posuňte podľa toho, čo o konkrétnej nehnuteľnosti viete a dáta nevidia.
Ten posledný bod je ten, kvôli ktorému vás klient platí. Model nevie, že sused chová psy alebo že do domu ide výmena stúpačiek. Vy áno.