Cena za meter štvorcový je pohodlná, lebo dovolí porovnať dve rôzne veľké nehnuteľnosti jedným číslom. Presne to je aj jej problém: porovnáva veci, ktoré sa porovnať nedajú.
Menšie byty majú vyššiu cenu za meter
Toto je najčastejšie prehliadaný jav. Garsónka má takmer vždy vyššiu cenu za meter než štvorizbový byt v tom istom dome.
Dôvod nie je v kvalite, ale v tom, čo sa nedelí. Kúpeľňa, kuchynská linka, vstupné dvere a pripojenia stoja podobne v malom aj vo veľkom byte, len sa v malom rozpočítavajú na menej metrov. K tomu je o malé byty väčší dopyt, lebo si ich dovolí viac ľudí.
Praktický dôsledok: keď zoberiete cenu za meter z inzerátu na garsónku a vynásobíte ju výmerou stodvadsaťmetrového bytu, vyjde vám číslo, za ktoré sa ten byt nikdy nepredá.
Čo cena za meter nevidí
Dve nehnuteľnosti s rovnakou cenou za meter môžu byť úplne iné.
- poschodie a výťah, kde prízemie a posledné poschodie bez výťahu ťahajú cenu dole
- stav, kde je medzi pôvodným a rekonštruovaným rozdiel v desiatkach percent
- orientácia a hlučnosť, čo sa v číslach neprejaví vôbec, ale na obhliadke áno
- parkovanie, ktoré v centrách miest robí rozdiel v tisícoch eur
- balkón, pivnica, terasa, ktoré sa do podlahovej plochy často nerátajú, ale do ceny áno
Ako ju používať správne
Porovnávajte v úzkom pásme výmery. Cena za meter zo šesťdesiatmetrových bytov platí pre šesťdesiatmetrový byt. Pri odchýlke nad tridsať percent už porovnávate iný segment trhu.
Porovnávajte v tej istej lokalite. Nie v tom istom meste, v tej istej štvrti. Priemer za celé mesto je číslo do článku v novinách, nie do argumentácie s klientom.
Berte medián, nie priemer. Jeden luxusný penthouse v okolí zdvihne priemer tak, že prestane opisovať čokoľvek reálne. Medián takú ranu vydrží.
Pozerajte rozptyl. Ak sa ceny za meter v okolí pohybujú od 2 200 do 4 100 eur, je to iná situácia než keď sú všetky medzi 3 000 a 3 300. V prvom prípade je jedno priemerné číslo nepoužiteľné.
Kedy je naopak užitočná
Nie je to zlé číslo, len sa preceňuje. Dobre poslúži na tri veci:
- rýchle preverenie, či je inzerovaná cena mimo, alebo v norme
- porovnanie dvoch podobne veľkých bytov v tej istej štvrti
- sledovanie vývoja jednej lokality v čase
Na všetko ostatné potrebujete konkrétne porovnateľné ponuky, nie jedno priemerné číslo. Rozdiel medzi „v Ružinove je to okolo 4 200 za meter“ a „tu je dvanásť porovnateľných trojizbových bytov v Ružinove a ich rozpätie je takéto“ je presne ten rozdiel, ktorý klient pozná a ocení.