Odhad je len taký dobrý ako to, čo doň vojde. Toto je päť chýb, ktoré vidíme najčastejšie, a všetky sa dajú odchytiť za minútu.
1. Výmera z listu vlastníctva namiesto úžitkovej
Rozdiel medzi podlahovou a úžitkovou plochou býva aj desať percent. Ak do odhadu zadáte plochu, ktorá je počítaná inak než tá v inzerátoch, dostanete cenu za meter, ktorá s trhom nekomunikuje. Držte sa toho, čo sa reálne inzeruje, teda úžitkovej plochy bez pivnice a balkóna.
2. Balkón započítaný do plochy
Klasika, ktorá posunie odhad o niekoľko tisíc eur nahor. Balkón, lodžia a terasa sa do úžitkovej plochy nerátajú. Zadajte ich ako príslušenstvo, nie ako metre.
3. Porovnávanie so starými inzerátmi
Trh sa hýbe a ponuka spred roka hovorí o inom trhu. Ak si porovnateľné hľadáte ručne, pozerajte na to, čo je aktuálne inzerované alebo čo z trhu odišlo nedávno. Ponuka, ktorá bola stiahnutá pred pol rokom, je informácia o vtedajšej cene.
4. Zámena obce s mestskou časťou
Bratislava nie je jedna lokalita. Rozdiel v cene za meter medzi Vrakuňou a Starým Mestom je väčší než rozdiel medzi mnohými okresmi. To isté platí pre Košice, Brno aj Prahu. Ak model ponúka výber mestskej časti, vždy ju vyplňte. Odhad za celé mesto je priemer, ktorý nesedí ani na jednu konkrétnu nehnuteľnosť.
5. Stav odhadnutý optimisticky
Rekonštrukcia spred pätnástich rokov nie je rekonštruovaný byt. Rozdiel medzi kategóriou dobrý stav a rekonštruovaný je v cene citeľný a je to najčastejšie miesto, kde sa odhad rozíde s realitou. Ak si nie ste istí, zadajte nižšiu kategóriu. Lepšie je klienta príjemne prekvapiť než mu tri mesiace vysvetľovať, prečo záujemcovia neprichádzajú.
Ako si to overiť
Po výpočte sa vždy pozrite na zoznam porovnateľných ponúk. Ak medzi nimi vidíte niečo, čo s vašou nehnuteľnosťou nemá nič spoločné, viete, že niektorý zo vstupov treba upresniť. Tento zoznam nie je dekorácia, je to kontrola.